Prof. Dr. Alois Stutzer, Benjamin Jansen

Politische Ökonomie

Forschungsgegenstand
Im Zentrum des Projekts stehen die Regulierung des Schweizer Mietwohnungs-
marktes und die aktuell angespannte Marktlage. Mit Hilfe einer ökonomischen
Analyse soll zum besseren Verständnis der Umzugsmobilität bei Wohnungsknappheit
und steigenden Gleichgewichtspreisen beigetragen werden.
Mietpreiskontrollen sollen typischerweise starke kurzfristige Mietpreisanstiege
als Folge einer Zunahme der lokalen Nachfrage nach Wohnraum (und einer
nur trägen oder gehemmten Reaktion der lokalen Bautätigkeit) verhindern. Die
ökonomische Theorie zeigt jedoch auf, dass Mietpreiskontrollen langfristig genau
den gegenteiligen Effekt haben und Mieten für eine bestimmte Qualität von
Wohnungen sogar erhöhen können (z.B. Kholodilin, 2024).
Mietpreiskontrollen zweiter oder dritter Generation lassen daher Mietpreisanstiege
pro Mietobjekt teilweise zu: In der Schweiz gilt zwar der Grundsatz der «Kostenmiete
plus» – also eine generelle Beschränkung der Renditen – jedoch dürfen gemäss
Rechtsprechung die Mieten pro Objekt bei einem Mietparteienwechsel (mit neuem
Vertrag) um bis zu 10% erhöht werden, während Mieterhöhungen innerhalb eines
laufenden Vertrags mit einer Veränderung der Kosten begründet werden müssen.
Dies entspricht auch der gängigen Marktpraxis. 
Solche Regulierungen, im Englischen «vacancy decontrol», reduzieren die
Investitionsanreize weniger stark, riskieren aber eine weitere mögliche Quelle von
Fehlallokation: Durch den stärkeren Schutz von Bestandsmieten gegenüber freieren
Angebots- bzw. Transaktions- oder Neumieten kann sich zwischen den beiden
Kategorien eine Differenz ergeben. Der Mietvorteil für Bestandsmieter gegenüber
Neumietern wird ökonomisch als Rente oder Überrente bezeichnet. Diese Rente
steigt für die Mietparteien je länger der laufende Vertrag und je stärker der Anstieg
der Neumieten. Im Rahmen des Forschungsprojekts soll den Konsequenzen dieses
Aspekts der Mietmarktregulierung nachgegangen werden.

Problemstellung
Mit der in der Schweiz bestehenden Regulierung sind die Mieten langjähriger
Mieter teilweise von den Marktentwicklungen entkoppelt. Der sich über die Zeit
aufbauende Preisvorteil erhöht dabei die Opportunitätskosten eines Umzugs, da
Mietparteien bei einem Umzug wieder eine allfällig höhere Transaktionsmiete
anstelle ihrer vorteilhaften Bestandsmiete bezahlen müssen. Erwartet wird eine
entsprechend geringere Umzugswahrscheinlichkeit (englisch «lock-in»). Im
Aggregat ergibt sich erwartungsgemäss ein weniger liquider Mietwohnungsmarkt,
was schliesslich in einer suboptimalen Allokation der Mietparteien auf den
bestehenden Wohnungsbestand resultiert (siehe z.B. Arnott, 1995; Arnott &
Shevyakhova, 2014). Langjährige Mietparteien bewohnen Wohnungen, die sie auf
dem Preisniveau von Angebotsmieten nicht wählen würden, und Neumieter sehen
sich einem reduzierten, und damit weniger (wahrscheinlich) ihren Bedürfnissen
entsprechenden Angebot gegenüber.
Es ist bisher jedoch eine offene Frage, wie preiselastisch Schweizer
Mietparteien hinsichtlich ihrer Umzugsentscheidungen auf die beschriebenen
Opportunitätskosten tatsächlich sind. Bisher konnte für die Schweiz ein statistischer
Zusammenhang zwischen einer längeren Mietdauer und tieferen Mietpreisen
gezeigt werden (BFS, 2022, p. 26 und Lennartz & Lareida, 2024). Obwohl diese
Beobachtung zur beschriebenen Anreizstruktur passt, kann daraus nicht per se auf
die erwarteten Reaktionen im Umzugsverhalten geschlossen werden. So kann der
genannte statistische Zusammenhang auch daher rühren, dass Mietparteien, die
eine längere Mietdauer anstreben, grössere Suchanstrengungen unternehmen und
damit bessere Preis-Leistungs-Verhältnisse erzielen.

Zielsetzung
Die theoretische und empirische Analyse im Projekt soll die skizzierten Thesen
erst schrittweise herleiten und anschliessend empirisch prüfen. Das Ziel ist eine
Abschätzung des ursächlichen Effekts einer veränderten Rente (im Sinne des
Vorteils aus der Bestandsmiete) auf die Umzugswahrscheinlichkeit.

Bedeutung, Nutzen und Neuigkeitsgehalt des beantragten Projekts
Der angespannte Mietwohnungsmarkt in verschiedenen Regionen der Schweiz,
aber auch in vielen urbanen Räumen in Westeuropa, bildet eine grosse
gesellschaftliche Herausforderung. Ein besseres Verständnis der Wirkungsweise
von Mietmarktregulierungen hat deshalb einen hohen praktischen Wert für die
Wirtschaftspolitik.
Die geplanten empirischen Untersuchungen gehen dabei klar über die bisherigen
Arbeiten für die Schweiz hinaus. Die vorgesehene empirische Strategie ist in der
wissenschaftlichen Literatur neuartig. Das Projekt erweitert damit die kleine
Anzahl Studien, die kausale Effekte auf die Mietparteienmobilität untersuchen. Bis
dato existieren solche lediglich für die Stadt San Francisco (Diamond et al., 2019)
und für den US-Bundesstaat Massachusetts (Sims, 2007).