Matthias Eicher, Henner Schierenbeck

Rating-basiertes Controlling im Corporate Real Estate Management

Das Corporate Real Estate Management (CREM), also das Management unterneh-menseigener Immobilien, steht im deutschsprachigen Raum am Beginn eines tief grei-fenden Umbruchs. Im Gegensatz zum angelsächsischen Sprachraum, wo bereits seit mehr als einer Dekade ein differenzierter und strategisch ausgerichteter Umgang mit Unternehmensimmobilien in Theorie und Praxis festzustellen ist, betrachtet ein Großteil der hier ansässigen Unternehmen seine Immobilien als Objekte, die der Erfüllung des Kerngeschäfts dienen, ohne ihnen einen darüber hinaus gehenden strategischen Cha-rakter beizumessen. Eine Bestätigung dieser passiven Grundhaltung findet sich in dem schon zum Automatismus gewordenen Umstand einer über Jahrzehnte zu beobachten-den, stetigen Wertsteigerung von Immobilien. Die Globalisierung der Weltwirtschaft, die damit einhergehenden veränderten institutionellen und juristischen Rahmenbedingun-gen, kurzlebigere Technologiezyklen und sich dynamisch verändernde Arbeitsorganisa-tionsstrukturen und Arbeitsprozesse in der Arbeitswelt als Anzeichen eines radikalen ökonomischen Wandels führten zum abrupten Ende dieses Trends und stellt nun die Eigner betrieblicher Immobilien vor völlig neue Herausforderungen.

Der Erhalt der Wettbewerbsfähigkeit unter diesen globalen Herausforderungen verbietet eine anhaltend ignorierende Grundhaltung gegenüber Vermögensgegenständen, die einen erheblichen Teil des betrieblichen Gesamtkapitals binden und nach den Ausga-ben für Personal den zweitgrößten Kostenblock darstellen. Diese Erkenntnis ist in den Managementetagen auch weitgehend angekommen. Als Reaktion darauf wurde damit begonnen, die traditionell großen Immobilienbestände der Unternehmen im deutsch-sprachigen Raum durch Verkauf nicht betriebsnotwendiger Objekte zu verringern. In den meisten Unternehmen ist dagegen die Strategie bezüglich der betriebsnotwendigen Im-mobilien noch unklar. Während einhellig gefordert wird, dass auch das betriebliche Im-mobilienvermögen einen unter Rendite-Risiko-Gesichtspunkten adäquaten Beitrag zum Gesamtunternehmensergebnis beitragen muss, herrscht mangels immobilienspezifi-scher Steuerungsinstrumentarien Unsicherheit darüber, wie das erreicht werden kann. Vor diesem Hintergrund ist das Ziel dieser Forschungsarbeit der Entwurf einer Rating-basierten Controllingkonzeption für das betriebliche Immobilienvermögen, die in ihrem Kern eine Optimierung des Rendite-Risiko-Profils von Bestandsimmobilien unter Be-rücksichtigung ihrer betrieblichen Zweckbestimmung vorsieht.

Der erste Teil beginnt mit einer Analyse der Einflussfaktoren, denen das betriebliche Immobilienmanagement ausgesetzt ist. Dabei wird durch Auswertung einer im Vorfeld durchgeführten Studie zum Entwicklungsstand des CREM bei Deutschen und Schweizer Großunternehmen beleuchtet, inwieweit die Unternehmen bisher auf diese Veränderun-gen reagiert haben bzw. planen zu reagieren. Darauf aufbauend werden die Charakte-ristika eines fortschrittlichen CREM skizziert. Im Anschluß daran werden zur Ableitung der Rating-basierten Controlling-Konzeption für das CREM die Funktionen und Prinzi-pien des Controllings in den Kontext des betrieblichen Immobilienmanagement gesetzt. Im Mittelpunkt steht dabei die Einbindung eines immobilienwirtschaftlichen Ratingmo-dells als zentrales Instrument für die Informationsaufbereitung und Ausgabe. Als solches soll es als Basis zur Ableitung von Steuerungsstrategien für betriebliches Immobilien-vermögen vor dem Hintergrund einer integrierten Betrachtung von Ratingergebnis bzw. Risiko und Rentabilität einer Immobilie dienen.

Gegenstand des zweiten Teils der Arbeit ist der Entwurf eines Ratingmodells zur Mes-sung bzw. Informationsaufbereitung im CREM. Dazu Bedarf es zunächst einer umfas-senden Erhebung und Analyse der für betriebliche Immobilien relevanten Beurteilungs-kriterien. Daran schließt sich die konzeptionelle Gestaltung des Ratings an in dessen Kontext Messtandards, Gewichtungsfaktoren und eine Ratinghierarchie zu definieren sind. Nach der Fertigstellung der architektonischen Struktur des Ansatzes ist schließlich seine praktische Umsetzung an einem Beispiel zu demonstrieren. In diesem Kontext erfolgt auch eine kritische Auseinandersetzung mit den Möglichkeiten und Grenzen ei-ner Ratingbasierten Messung im CREM. Vor dem Hintergrund der Diskussion um die Bestimmung von immobilienwirtschaftlichen Zielrenditen widmet sich der letzte Abschnitt des zweiten Hauptteils der Einsatzmöglichkeiten des Immobilienratings zur Ableitung einer Break- Even-Rendite im CREM. Neben der exemplarischen Anwendung wird da-bei eine strukturelle Einbindung in die Gesamtkonzeption der Rating-basierten Messung angestrebt.

Der dritte Teil steht im Zeichen Rating-basierter Steuerungsansätze für das CREM. Da-zu wird zunächst ein erweitertes immobilienwirtschaftliches Steuerungsinstrumentarium eingeführt. Im Mittelpunkt steht dabei die Konzeption eines komplexen Kennzahlensys-tems zur Analyse und Steuerung des immobilienwirtschaftlichen Cashflows und dessen Verknüpfung mit einem Benchmarkmodul. Die Auseinandersetzung mit den Steue-rungsmöglichkeiten fokussiert zunächst auf die Strategien der internen Bestandssteue-rung. Zu Beginn werden dabei die beiden Dimensionen Rendite und Rating bzw. Risiko getrennt voneinander im Hinblick auf ihr Steuerungspotenzial analysiert. Im Anschluss daran soll mit Hilfe einer Fallstudie zur integrierten Steuerung beider Dimensionen deren vielfältige Verknüpfungen und Interdependenzen verdeutlicht werden. Im Kontext einer möglichen Verfehlung der Zielsetzungen der internen Bestandsteuerung sowie der Ver-wertung nicht betriebsnotwendiger Immobilien kommt dem Desinvestitionsmanagement eine wichtige Bedeutung zu. Der letzte Abschnitt beschäftigt sich daher mit den Indikati-onen für Externalisierungsstrategien und den damit verbundenen Zielsetzungen des CREM. Darauf aufbauend werden die strategischen Optionen der Monetarisierung auf-gezeigt, analysiert und bewertet und die Bedeutung der Institutionellen Rahmenfaktoren herausgearbeitet.

Anzahl Seiten | 213
Abteilung/Forschungsstelle | Bankmanagement und Controlling
Jahr | 2006
Preis | CHF 50.00